房产代持协议不具有物权变动效⼒，不能据此排除强制执⾏。深圳民商诉讼律师结合某帝公司诉某省⾼速公司、吴某案外⼈执⾏异议之诉案解析如下：
裁判要旨：
除法律另有规定外，不动产物权的变动应履⾏变更登记程序才能发⽣相应的法律效⼒。《物权法》第9条所指的“法律另有规定”，指⾮基于法律⾏为导致物权变动、法律规定不以登记为⽣效要件或者登记错误等情形，并不包括当事⼈故意将不动产登记在他⼈名下的情形。被执⾏⼈与案外⼈签订的房产代持协议只能在⼆者之间产⽣债权债务法律关系，不能直接导致物权变动，案外⼈不能基于代持协议所享有的债权排除强制执⾏。
基本案情：
某帝公司起诉请求：停⽌对案涉某⼴场16A、16F、16G、16H、16I房产的执⾏；确认涉案房产50%的房产产权归某帝公司所有，涉案房产50%产权的购买登记价格为5223982.5元；案件受理费由某省⾼速公司负担。
某省⾼速公司辩称，⼀、某省⾼速公司对涉案房产依法享有抵押优先权。中某公司为吴某实际控制下的公司。2014年6⽉30⽇，吴某与某省⾼速公司签署《抵押合同》。由于中某公司未偿还某省⾼速公司合同债务，某省⾼速公司诉⾄⼭东省⾼级⼈民法院。各⽅在诉讼中达成调解并由⼭东省⾼级⼈民法院出具了（2017）鲁民初56号民事调解书，确认某省⾼速公司对涉案房产享有抵押优先权。根据《最⾼⼈民法院关于⼈民法院办理执⾏异议和复议案件若⼲问题的规定》第⼆⼗七条之规定，某帝公司的诉请应予驳回。⼆、某帝公司不符合排除强制执⾏的法定情形。某帝公司⾃称其与华某公司才是涉案房产买⽅、吴某只是名义权利⼈，主要证据⼀是2011年4⽉10⽇三⽅签订《房产合作购置及代持协议》；⼆是购房款⽀付。⾸先，《房产合作购置及代持协议》从未公⽰，三⽅是否真实签署、何时签署存疑。其次，某帝公司向某赢公司汇款完全可能是受吴某委托付款，不能由此证明某帝公司为实际购房⼈。再次，吴某作为房产权利⼈对外出租涉案房产，于2016年3⽉将涉案房产中的两套出租给了某省⾼速公司，某帝公司从未对此提出异议。最后，涉案房产于2014年7⽉8⽇即已设置抵押，⼭东省⾼级⼈民法院在某省⾼速公司诉中某公司、吴某及其他担保⼈⼀案中也已查封涉案房产。某帝公司却在长达5年多时间⾥从未提起诉讼或异议，直⾄本案进⼊拍卖⽅才提出异议，明显有虚构房产代持以拖延本案执⾏的企图。以上可见，某帝公司所谓涉案房产系吴某代持之说，证据不⾜，显属虚构事实。某帝公司不属房产实际买⽅，未⽀付房价款，不符合案外⼈排除强制执⾏的法定情形。综上所述，某省⾼速公司对涉案房产享有抵押优先受偿权，某帝公司不符合案外⼈排除强制执⾏的法定情形，其与吴某有故意串通拖延执⾏、逃避责任之嫌。本案诉请应予驳回。
法院经审理查明：申请执⾏⼈某省⾼速公司（原告）与被执⾏⼈某满利公司、某信公司、某民公司、张某某、吴某（被告）合同纠纷⼀案，⼀审法院于2018年11⽉30⽇作出（2017）鲁民初55号民事调解书，内容如下：
⼀、各⽅确认，某满利公司⽋某省⾼速公司货款本⾦71794600元；以71794600元为基数按年率24%计算逾期付款违约⾦，扣除已⽀付的300万元违约⾦，截⾄2018年11⽉26⽇应付逾期付款违约⾦共计64648215.98元；如按本协议第⼆条约定期限还款，违约⾦减按每⽇万分之四点七计算⾄2018年11⽉26⽇应付45354381.05元。
⼆、某满利公司应于2018年12⽉31⽇前偿还某省⾼速公司全部本⾦71794600元、逾期付款违约⾦45354381.05元，并⽀付赔偿⾦（包括某省⾼速公司为追索本案⽋款发⽣的各项费⽤，含差旅费、律师费等）58万元，以上三项合计117728981.05元。
三、某满利公司如未能在本协议第⼆条约定期限届满前⾜额偿还某省⾼速公司第⼆条约定的全部款项，除该条约定应偿还的全部款项外，逾期付款违约⾦全部恢复按年率24%计算，且还应承担后续从2018年11⽉26⽇起⾄实际⽀付⽇以71794600元中尚未偿还完毕的⾦额为基数按年率24%计算的逾期付款违约⾦。
四、吴某、某信公司、某民公司同意对某满利公司的上述还款义务承担连带责任；某省⾼速公司就某满利公司上述债务对吴某持有的案涉某⼴场办公楼16A、16F、16G、16H、16I房地产享有抵押优先受偿权、对张某某持有的深圳某供应链有限公司100%股权享有质押优先受偿权。某省⾼速公司有权选择确定保证⼈担保责任承担先后顺序，不受某省⾼速公司持有债务⼈或其他保证⼈提供的任何⽅式的担保的影响。各被告向某省⾼速公司偿还的款项，先还赔偿⾦、违约⾦，再偿还本⾦，直⾄全部还清为⽌。
五、调解后本案诉讼费减半收取，减半后诉讼费与保全费合计304963.50元，由某满利公司承担并于2018年12⽉31⽇前给付某省⾼速公司，其他被告承担连带责任。该案诉讼过程中，⼀审法院以（2017）鲁民初56号民事裁定及（2017）鲁执保36号协助执⾏通知书轮候查封了被执⾏⼈吴某名下的涉案房产。因申请执⾏⼈某省⾼速公司对涉案房产享有抵押优先受偿权，⼀审法院以（2019）鲁执21号商请移送执⾏函商请⾸先查封法院深圳市中级⼈民法院向⼀审法院移送处置权，深圳市中级⼈民法院以（2018）粤03执1675号移送执⾏函向⼀审法院移送了涉案房产的处置权。涉案房产的查封期限⾃2019年1⽉24⽇⾄2022年1⽉23⽇。因被执⾏⼈未按执⾏通知履⾏法律⽂书确定的义务，⼀审法院于2019年10⽉11⽇作出（2019）鲁执21号之⼀执⾏裁定，拍卖涉案房产。
另查明，2014年7⽉8⽇，涉案房产抵押给某⾼速（深圳）能源有限公司。2015年1⽉21⽇，某⾼速（深圳）能源有限公司变更企业名称为某省⾼速公司（深圳）能源有限公司。2016年6⽉2⽇，某省⾼速公司（深圳）能源有限公司变更企业名称为某省⾼速公司。
再查明，某中汇公司、某帝公司与吴某于2011年4⽉10⽇签订了《房产合作购置及代持协议》，约定：某帝公司与某中汇公司合作购置案涉某⼴场16层整层物业，各⽅分别出资7310580元，并分别占有50%的份额。某帝公司与某中汇公司同意以吴某的名义购置该房产，包括签订买卖合同、办理委托事宜、缴纳相关税费。吴某确认虽然登记在吴某名下，但实际产权⼈为某帝公司与某中汇公司。吴某负责该房产后期的拆分分证和管理事宜。2011年4⽉28⽇，某帝公司向深圳某⼴告有限公司转账7310580元。房产出让⽅深圳某⼴告有限公司于2011年7⽉10⽇办理了房产产权转让登记⼿续，将涉案房产登记⾄吴某的名下。
在上述案件执⾏过程中，某帝公司向⼀审法院提起案外⼈执⾏异议，以涉案房产系其和案外⼈的共有房产，登记在吴某名下为代持为由，请求中⽌对涉案房产的强制执⾏。⼀审法院于2019年12⽉18⽇作出（2019）鲁执异946号执⾏裁定，驳回某帝公司的异议请求。某帝公司不服该裁定，提起本案。再查明，2014年6⽉30⽇，吴某（抵押⼈）与某⾼速（深圳）能源有限公司（抵押权⼈）签订《抵押合同》（编号：BGWY20140630），约定：抵押⼈⾃愿为抵押权⼈与某满利公司在油品贸易链条中形成的债权提供抵押担保，担保的债权最⾼额为壹亿元整。抵押⼈同意以位于案涉⼴场办公楼16层16A、16F、16G、16H、16I单元物业和深圳市某地4-7栋群楼140物业设定抵押。2014年7⽉8⽇，吴某为上述房产办理了抵押权登记，抵押权⼈为某⾼速（深圳）能源有限公司。
裁判结果：
⼭东省⾼级⼈民法院于2020年9⽉22⽇作出（2020）鲁民初11号民事判决：驳回某帝公司的诉讼请求。
某帝公司上诉，最⾼⼈民法院于2021年9⽉16⽇作出（2021）最⾼法民终391号民事判决：驳回上诉，维持原判。
裁判理由：
⽣效裁判认为：《中华⼈民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设⽴、变更、转让和消灭，经依法登记，发⽣效⼒；未经登记，不发⽣效⼒，但法律另有规定的除外。”第⼗六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”根据前述法律确⽴的物权公⽰基本原则和不动产物权登记⽣效原则，除法律另有规定外，不动产物权的变动应履⾏变更登记程序才能发⽣相应的法律效⼒。《中华⼈民共和国物权法》第九条所指的“法律另有规定”，指⾮基于法律⾏为导致物权变动、法律规定不以登记为⽣效要件或者登记错误等情形，并不包括当事⼈故意将不动产登记在他⼈名下的情形。案涉房屋登记在吴某名下，某帝公司与吴某签订的《房产合作购置及代持协议》只能在某帝公司与吴某之间产⽣债权债务法律关系，也不能直接导致物权变动，故某帝公司并⾮案涉房屋的所有权⼈。案涉房屋登记的所有权⼈吴某与某省⾼速公司签订《抵押合同》，约定以案涉房屋设定抵押并依法办理了抵押登记。根据《中华⼈民共和国物权法》第⼀百⼋⼗七条的规定，该抵押权已经设⽴，某省⾼速公司对案涉房屋依法享有担保物权。某帝公司基于《房产合作购置及代持协议》所享有的债权，不能对抗某省⾼速公司对案涉房屋所享有的担保物权，某帝公司就案涉房屋不享有⾜以排除强制执⾏的民事权益。
法律依据：
《中华⼈民共和国民法典》第209条、第216条、第402条。（本案适⽤的是2007年10⽉1⽇起实施的《中华⼈民共和国物权法》第9条、第16条、第187条）