建设工程价款优先受偿权的行使对象

购房单位向房屋建设单位整体定制房屋并拖欠部分购房款，房屋建设单位将工程发包给施工单位进行施工并拖欠工程价款，施工单位请求房屋建设单位支付工程价款并请求就购房单位拖欠建设单位的购房款优先受偿的，如果购房单位已经取得定制房屋的产权进而导致房屋不能折价、拍卖，因购房单位拖欠的购房款与房屋折价、拍卖款具有同质性，均体现为房屋本身的商业价值，在不侵害他人合法权益的情况下，人民法院对施工单位的请求可以予以支持。

基本案情：

某建筑公司诉称：某建筑公司承包了某实业公司开发的某建筑工程。工程于2022年12月10日完工，并于2023年1月11日验收合格后交付使用。经多次对账，某实业公司尚欠某建筑公司工程价款18473096.59元，某实业公司未按约支付工程价款。案涉工程分为1号楼、2号楼两幢，其中1号楼系某资产公司向某实业公司整体定制，现某资产公司尚欠某实业公司购房款。故请求判令某实业公司支付工程价款18869296元，确认某建筑公司就某资产公司应向某实业公司支付的购房款享有优先受偿权。

某实业公司辩称：案涉工程尚未进行结算，某实业公司欠付某建筑公司工程价款金额无法确定。某实业公司与某资产公司亦未就购房款达成一致意见，某资产公司欠付的购房款金额也不能确定。

某资产公司辩称：如果某实业公司履行开具不动产销售发票的义务，则某资产公司应向某实业公司支付的购房款金额为7778422.16元。

法院经审理查明：某实业公司为某建筑工程的业主单位，案涉工程分为1号楼、2号楼两幢。2018年1月26日，某资产公司与某实业公司签订《房屋订购框架协议》，约定某资产公司向某实业公司定制购买项目中的1号楼及广场地下层。2018年8月9日，某实业公司与某建筑公司签订《建设工程施工合同》，将案涉工程发包给某建筑公司施工。2023年1月，案涉项目竣工验收。后某实业公司将案涉工程中的1号楼及广场地下层交付给某资产公司，并办理了产权登记手续。经另案生效判决确认，某资产公司应向某实业公司支付购房款14969644.66元。

裁判结果：

一审法院判决：某实业公司向某建筑公司支付工程价款6137139.38元、停工及利息损失4854983.99元；某建筑公司就某资产公司应向某实业公司支付的购房款在6137139.38元范围内优先受偿。一审宣判后，双方当事人均未提起上诉。

争议焦点：

某建筑公司能否就某资产公司应向某实业公司支付的购房款行使优先受偿权。

裁判理由：

本案中，某建筑公司系案涉工程承包人，案涉工程已经竣工验收合格并交付使用，某建筑公司就某实业公司拖欠的工程价款对案涉工程享有建设工程价款优先受偿权。根据本案查明的事实，案涉工程分为1号楼、2号楼两幢，其中1号楼及广场地下层系由某资产公司定制购买，某实业公司已将1号楼及广场地下层交付给某资产公司并办理了产权登记手续，某建筑公司客观上已难以通过折价、拍卖的方式对1号楼及广场地下层行使建设工程价款优先受偿权。但根据另案生效判决，某资产公司尚欠某实业公司购房款14969644.66元。因某资产公司定制1号楼及广场地下层房屋所欠付的购房款与1号楼及广场地下层房屋折价、拍卖款均系上述房产商业价值的货币化体现，具有同质性。某建筑公司请求确认对某资产公司应向某实业公司支付的购房款享有优先受偿权，符合民法典关于设立建设工程价款优先受偿权的立法宗旨，亦不侵害他人的合法权益，理应予以支持。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》

第八百零七条 发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。