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法院如何认定建设工程优先受偿权的约定放弃

2024-04-15

法院如何认定建设工程优先受偿权的约定放弃-内江市东兴建筑有限公司与新疆万森房地产开发有限公司建设工程价款优先受偿权纠纷案【(2020)兵07民初1号】


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一、裁判要旨

虽然承包人协议中放弃了工程价款优先受偿权,但该放弃行为致使其未能足额支付农民工工资,未能保证农民工的生存利益,则该放弃承诺不能认定有效,承包人仍然享有建设工程价款优先受偿权。


二、基本案情

原告:内江市东兴建筑工程有限公司。

被告:新疆万森房地产开发有限公司。

第三人:新疆乌苏农村商业银行股份有限公司。

第三人:新疆中润达融资担保有限公司。

2015年5月19日,原、被告签订了两份《建设工程施工合同》,约定,原告对被告开发的位于新疆奎屯市砖混多层住宅楼及地下车库和11#、12#、13#住宅楼及14#综合楼等建设工程进行施工。2017年4月14日,原、被告又签订了一份《建设工程补充协议》,就上述两份《建设工程施工合同》中相关事项作了补充约定,两份《建设工程施工合同》的施工工期均为2016年5月6日至2017年11月30日。

2016年12月12日,被告向乌苏农商银行借款1350万元,以奎屯市绿荷里46栋至58栋的在建工程进行抵押,并办理抵押权登记。

2016年12月27日,乌苏农商银行(甲方)、中润达公司(乙方)、万森公司(丙方)、奎屯百和房地产经纪有限公司(丁方)、东兴公司(戊方)五方签订了一份协议书,内容为:丙方在奎屯市绿荷里开发建设的绿荷里小区“锦绣花园"项目的商品房,因丙方以该项目土地使用权抵押向甲方借款,同时以该项目土地使用权轮候向乙方提供反担保抵押。现因丙方无力偿还甲方的贷款以及乙方的代偿款1087万元,致使该项目土地使用权无法解除,进而无法办理商品房预售手续。为使该项目达到预售条件以及顺利竣工销售,以上各方共同约定,甲方、乙方首先共同解除该项目土地使用权的抵押,丙方将取得预售许可证的在建工程抵押给甲方后,甲方为丙方办理1350万元借新还旧贷款,并在该项目实际承建人赵东提供甲方认可的担保条件下,以赵东名义发放650万元新增贷款。经甲、乙、丙、丁、戊五方充分协商,签订本协议供五方执行。……第四条第(三)款约定:商品房销售款20%资金用于销售商品房应交纳的各项税费(如商品房销售税金、劳保统筹、城市配套费、农民工保证金、销售佣金等,详见附件);70%款项用于偿还丙方及赵东在甲方处的贷款本息(其中:50%用于归还丙方贷款本息,另外50%用于归还赵东名下贷款本息);10%款项用于偿还乙方的代偿款,直到贷款本息及代偿款还清为止。第七条第(二)款约定:经各方确认,因履行本协议或其他协议而在丙方、戊方之间产生的债权债务关系由双方自行解决,与其他各方无关,不影响甲方的抵押权及乙方代偿款的受偿权,戊方同意放弃对该在建工程抵押物主张任何形式的优先权(如有)。第(三)款约定:丙方偿还甲方贷款本息及乙方的代偿款后,销售款必须用于支付戊方的工程款,甲方继续监管丙方在甲方开设的销售结算账户,确保戊方收回95%的工程款、商品房销售税金、劳保统筹、城市配套费、农民工保证金、销售佣金结清后,本协议自行终止。

2017年10月20日,乌苏农商银行(甲方)、中润达公司(乙方)、万森公司(丙方)、奎屯百和房地产经纪有限公司(丁方)、东兴公司(戊方)五方又签订了一份补充协议书,内容为:甲、乙、丙、丁、戊五方于2016年12月27日签订的《协议书》涉及的奎屯市绿荷里开发建设的绿荷里小区“锦绣花园"项目商品房被奎屯市人民法院查封,影响到未建项目工程不能按期开工和商品房如期销售,为保障项目工程竣工验收和销售,以维护各方权益,经甲、乙、丙、丁、戊五方充分协商,签订本补充协议供各方执行。一、已抵押给甲方的房屋(详见房屋他项权证及抵押清单)销售款按原协议第四条分配比例执行。二、未办理抵押登记的房屋及地下车位(详见预售房屋清单)销售款15%资金用于销售商品房应交纳的各项税费;40%款项用于偿还丙方及赵东在甲方处的贷款本息(其中:50%用于归还丙方贷款本息,另外50%用于归还赵东名下贷款本息);20%款项用于支付戊方(实际承建人赵东)工程款;10%款项用于偿还乙方的代偿款;15%款项划转至奎屯市人民法院,用于支付丙方案件执行款。三、如丙方偿还完甲方贷款本息(包括实际承建人赵东个人贷款)后,甲方所占的销售款份额60%分摊给戊方(实际承建人赵东)用于支付戊方的工程款,剩余40%份额按本协议第二条其他各方占比分摊。四、上述各方如其中一方先受偿完毕,其所占份额按照其他各方所占比例分摊,以此类推。五、甲方收清丙方及赵东(实际承建人)全部贷款本息后,继续监管丙方在甲方开设的销售结算账户,确保乙方代偿款结清、戊方(实际承建人赵东)收回95%的工程款及商品房销售税金、劳保统筹、城市配套费、农民工保证金、销售佣金结清后,以及丙方在奎屯市人民法院现有案件实际可执行款到位后,本协议自行终止或各方协议终止。

2017年11月23日,何海方等9个劳务队217人就涉诉工程拖欠劳务费4,573,600元向新疆生产建设兵团第七师劳动保障监察支队投诉。新疆生产建设兵团第七师劳动保障监察支队鉴于东兴公司与万森公司通过诉讼程序解决纠纷,不再继续受理此案,并于2018年9月16日结案。

东兴公司当庭认可一审法院2019年8月5日作出的(2018)兵07民初8号民事判决书中确定的优先受偿权数额39,311,100.1元(价格鉴定意见53,265,368.85元-回复已调整造价31,875.68元-回复已调整造价663,093.59元-回复已调整造价2,158,288.48元-已售商品房6,790,619元-已付工程款4,310,392元),并同意上述所列项目的扣减。

东兴公司向法院提出诉讼请求:1.判决确认其就被告拖欠其工程款46608682元的奎屯市绿荷里锦绣花园项目1#、2#、3#、4#砖混多层住宅楼,11#、12#、13#、14#框架楼及地下车库建设工程享有优先受偿权;2.鉴定费356000元及诉讼产生的费用等由被告承担。


三、裁判结果

重审一审法院判决如下:一、原告内江市东兴建筑工程有限公司就被告新疆万森房地产开发有限公司开发的位于奎屯市39,311,100.1元工程价款范围内享有优先受偿权;二、被告新疆万森房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告内江市东兴建筑工程有限公司鉴定费损失300,260.62元;三、驳回原告内江市东兴建筑工程有限公司其他诉讼请求。


四、争议焦点

(一)东兴公司对其已施工完毕的工程量价款是否享有优先受偿权。

(二)若东兴公司享有优先受偿权,工程价款数额是多少。


五、裁判理由

(一)东兴公司对其已施工完毕的工程量价款是否享有优先受偿权。

法院认为,东兴公司与万森公司签订的《建设工程施工合同》系双方真实意思表示,合法有效,双方均应依约履行义务。合同签订后,东兴公司按照合同约定进行了施工,万森公司并未支付相应的工程款,虽然双方约定涉案工程资金由承包人东兴公司自筹,但涉案工程被万森公司抵押担保贷款,且万森公司无力偿还贷款,涉案工程曾被多家法院查封,该事实足以造成东兴公司不安。建设工程优先权制度的设计是从保护承包人的利益,最终保障农民工等劳动者的生存利益。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(二)》第二十三条规定:“发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权,损害建筑工人利益,发包人根据该约定主张承包人不享有建设工程价款优先受偿权的,人民法院不予支持。"结合本案查明的事实,虽然东兴公司在2016年12月27日五方签订的协议书中放弃了工程价款优先受偿权,但该放弃行为致使其未能足额支付农民工工资,未能保障农民工的生存利益,从而引发217名农民工向新疆生产建设兵团第七师劳动保障监察支队投诉,该放弃承诺不能认定有效。虽然涉案工程未完工,但万森公司对东兴公司已完工的工程质量并未提出异议,且建设工程价款优先受偿权的基础权利源于工程款债权,综合以上因素,东兴公司享有建设工程价款优先受偿权。

(二)若东兴公司享有优先受偿权,工程价款数额是多少。

法院根据东兴公司的申请,委托《兵团法院对外委托鉴定人名册》中的鉴定机构新疆钧天价格评估有限公司对涉案已完工的工程量及工程造价进行了鉴定,鉴定意见作出后,万森公司提出异议,鉴定机构也给予了回复,本院在庭前会议中组织三方当事人对工程施工图纸等鉴定材料进行了充分的质证,而且鉴定人员亦出庭接受了法庭质询。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条第二款“对有缺陷的鉴定结论,可以通过补充鉴定、重新质证或者补充质证等方法解决的,不予重新鉴定"的规定,新疆钧天价格评估有限公司出具的鉴定意见合法有效,可以作为东兴公司已完工工程量及工程造价的依据。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定:“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。"因万森公司以房抵债的房屋并未完工交付,万森公司以房抵债的行为是债务变更而非债务更新,系双方当事人另行增加的一种清偿债务的履行方式,而非原金钱给付债务的消灭,且牛玉宪、陆委、赵东亦不是上述法律规定的消费者,不能对抗承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权,故本案中万森公司以房抵债的商品房不适用上述法律规定。该批复第三条规定:“建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用,不包括承包人因发包人违约所造成的损失。"由此,东兴公司应享有的优先受偿权数额为48,300,653.1元(价格鉴定意见53,265,368.85元-回复已调整造价31,875.68元-回复已调整造价663,093.59元-回复已调整造价2,158,288.48元-已售商品房2,111,458元)。但因东兴公司当庭表示认可优先受偿权的数额是39,311,100.1元,系当事人对自己权利的处分,不违反法律规定,本院予以支持。故东兴公司就其施工的涉案工程应付工程款享有优先受偿权数额为39,311,100.1元。关于东兴公司预付的鉴定费356,000元,系东兴公司因诉讼产生的损失,应由原被告按照胜诉比例承担,故万森公司应支付东兴公司鉴定费300,260.62元。

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定:“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。"故本案东兴公司对建设工程价款所享有的优先受偿权优于第三人的抵押权。


六、相关法律规定

(一)《中华人民共和国民法典》

第四百一十四条 同一财产向两个以上债权人抵押的,拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿:

(一)抵押权已经登记的,按照登记的时间先后确定清偿顺序;

(二)抵押权已经登记的先于未登记的受偿;

(三)抵押权未登记的,按照债权比例清偿。

其他可以登记的担保物权,清偿顺序参照适用前款规定。

第八百零七条 发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

(二)《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》

第三十六条 承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。

第四十二条 发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权,损害建筑工人利益,发包人根据该约定主张承包人不享有建设工程价款优先受偿权的,人民法院不予支持。


七、春霆团队律师建议

建设工程优先受偿权源于法定而无需登记,不具有公示性,所以工程其他权利人很难知晓建设工程优先受偿权的状况。建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权,不论该抵押权是否成立在先。

(一)承包人放弃建设工程优先受偿权的效力

建设工程优先受偿权是否可以放弃,理论界较少论及,实务界对此问题的处理方式也不一致,主要有两种相反观点:第一种观点认为,建设工程价款优先受偿权可以放弃有违建设工程优先受偿权条款“劳动报酬绝对优先、保证承包人回笼资金”的立法目的;虽然双方的地位形式上是平等的,但由于经济地位的差异,事实上构成一方对另一方的强制,合同的内容并不能体现真正的平等。从社会防范的角度来看,如果这种权利不能放弃,那么对于抵押贷款人乃至建筑物受让人来说,完全可以采取预先防范措施保护其权利;而承认可以预先放弃工程价款优先受偿权,表面看来是尊重当事人的意思自治,但是实质上对于参与工程建设的工人等债权人来说,则往往无法得知这种权利是否已经被放弃而无法采取防范措施。

第二种观点认为,建设工程价款优先受偿权首先是工程价款债权,基于对当事人意思自治的保护可以放弃。主张优先受偿权不能放弃的观点认为建筑施工企业的放弃行为直接影响到工人工资的发放、材料商货款的回笼等。这种理由不能成立。上述款项的支付,受到劳动法、劳动合同法、合同法等法律保护,自有其救济途径,将其完全归于优先受偿权的实现,过分夸大了该权利的效应,也弱化了其他法律对民事权利的救济。

建设工程优先受偿权为优先权,优先权是指在某个特殊债权关系中债权人依照法律的规定而对债务人的财产所享有的优先于一般债权人受偿的权利。就债务人不特定的总财产上所享有的优先受偿的权利称为一般优先权;而对债务人的特定财产上所享有的优先权称为特别优先权。优先权是法律规定赋予某些特种债权或者其他权利的一种特殊效力,保障该权利能够较之普通债权而优先实现。优先权并非单独存在的一类权利,而仅是对某些权利的法律效力的加强,其性质仍未完全脱离其所强化的权利本身。回归到建设工程优先受偿权,其为保障承包人工程款优先于其他债权得到执行,从属于工程款债权,属于当事人可以自行商议的范围,可以约定放弃

(二)承包人放弃建设工程优先受偿权的范围

建设工程施工合同中,随着人工以及物料价格的上涨,涉及的金额越来越大,容易导致发包人资金不足以支撑后续建设。为了工程的顺利建设,发包人会采取多种方式进行融资盘活项目,部分发包人甚至选择转让项目解套,这个时候承包人的建设工程优先受偿权是他们必须绕过的障碍,实践中会要求承包人向债权人签暑放弃建设工程优先受偿权的书面文件。同时债权人特别是银行为保障债权的实现,会要求对在建工程设定抵押权。

债权人要求承包人放弃建设工程优先受偿权,目的在于充分保障其债权的实现,而承包人并不必然反对放弃建设工程优先受偿权,只是担心放弃建设工程优先受偿权后工程价款债权的实现。如果承包人仍然拥有建设工程优先受偿权的,法定的受偿顺位优先于债权人的债权和抵押权,严重干扰债权人实现其债权;如果承包人放弃了建设工程优先受偿权,承包人的工程价款债权得不到保障,直接影响到在建工程的施工及竣工。为兼顾各方利益,通行的做法是承包人部分放弃建设工程优先受偿权。

部分放弃建设工程优先受偿权,既可以约定放弃的金额,也可以约定放弃针对具体建筑的优先受偿权。本案中名为约定放弃具体金额,实为放弃特定建筑物的优先受偿权。第一种情况下,由于承包人放弃的金额具体确定,法院较容易处理;第二种情况下,则应当根据实际情况计算特定建筑的工程造价、已付工程款等信息,最终得出承包人放弃优先受偿权保障的工程款金额。

承包人放弃部分建设工程优先受偿权的情况下,仍然保留其他部分的优先权利,债权人的要求并不对承包人权利造成实际的侵害,且由于新的资金进入保障了工程建设,反而有利于承包人工程款债权得到实现,符合立法本意。实务中,多地高级人民法院认为承包人的建设工程优先受偿权只及于其所承建的建筑物,不及于土地使用权。而在建工程的抵押,遵循房地一体的模式同时设立抵押权,债权人是银行并设立抵押权的情况下,根据建设部、中国人民银行、中国银监会联合下发的《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》规定,“房地产抵押价值由抵押当事人协商议定,或者由房地产估价机构进行评估”且“房地产管理部门不得要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值”。由于在建工程抵押尚有许多不确定因素,所以银行在核定抵押物价值与实际可贷款额度的折率时应从紧把关,一般在建工程抵押折率应控制在60%以内,承包人和银行的债权都能较好地实现。

承包人还可以与发包方、债权人约定放弃优先受偿权的条件。发包方或者债权人满足约定条件的情况下,承包人的债权已经得到了实现或者部分实现,所以放弃相应部分的建设工程优先受偿权对承包人没有损失或者损失不大。

(三)承包人放弃建设工程优先受偿权的顺位问题

参照最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(已失效),该文件规定了优先受偿权的优先的顺位,发包方就建设工程拍卖偿还债务的顺序为:交付购买商品房的全部或者大部分款项消费者、建设工程优先受偿权、抵押权、普通债权。交付购买商品房的大部分款项的认定标准,一般为支付了50%以上的购房款,且消费者应符合《消费者权益保护法》中对“消费者”的定义。

承包人可以约定放弃优先受偿权,当然也可以约定放弃优先受偿权的顺位。承包人放弃的方式,可以分为绝对放弃和相对放弃。

1.绝对放弃是指承包人放弃优先受偿权的顺位不针对特定的对象,而是不带条件地使工程款债权成为普通债权的行为,向所有在后的权利人放弃其顺位;承包人转变成最后顺位的普通债权人。该种情况一般为发包人和承包人在《建设工程施工合同》或者《补充协议》中约定承包人建设工程优先受偿权是否放弃,放弃的范围等,既可以事先放弃,也可以事后放弃。承包人绝对放弃优先受偿权,将工程款债权降级为普通债权,严重威胁承包人工程款债权的实现,除非发包人或者第三方已经支付了大部分的工程款或者另行提供担保,否则工程款债权有重大落空可能。

2.相对放弃是指承包人放弃优先受偿权的顺位仅针对某一后顺位的特定对象而放弃其在先顺位,此种情况下后顺位债权清偿的顺位提前,相对放弃不得损害承包方与特定对象之外其他债权人的利益,所以该种情况下两个顺位的权利更换应当经过中间顺位的权利人同意,否则对外不发生效力,对内则无意义。实践中,相对放弃针对的特定对象为抵押权人,抵押权为仅次于建设工程优先受偿权的次级顺位,对抵押权人承诺放弃建设工程优先受偿权,抵押权人的债权得到了保证,又不会影响到其他债权人的利益。

建设工程发包人直接分包的工程,分包人拥有建设工程优先受偿权,可以和承包人的优先受偿权分别处理。如果建设工程存在多个抵押权,承包人仅针对某一债权人相对放弃了建设工程优先受偿权,且该抵押权受偿次序上落后于其他抵押权,具体情况具体分析。根据《民法典》第414条,同一财产向两个以上债权人抵押的,拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿:(一)抵押权已经登记的,按照登记的时间先后确定清偿顺序;(二)抵押权已经登记的先于未登记的受偿;(三)抵押权未登记的,按照债权比例清偿。其他可以登记的担保物权,清偿顺序参照适用前款规定。即建设工程上存在多个已登记抵押权的,应按抵押权设定的先后次序受偿,先登记的抵押权人有较后登记的抵押权人优先受偿的权利,当然抵押权的顺位并不是一成不变的,法律规定抵押权可以让与、变更和抛弃等。抵押权顺位制度的本质就是抵押权人依照顺序所能获得分配的受偿金额,如果承包人针对后顺位的抵押权人做出了放弃建设工程优先受偿权的意思表示,那么后次序抵押权人转变成优先于其他次序的抵押权人。按照《民法典》的规定,在财产不足以清偿全部债权的情况下,后次序的抵押权人的债权不一定能得到实现,但是由于承包人针对其放弃了建设工程优先受偿权,其抵押权反而得到了充分保障。一般情况下,后次序抵押权人设定的利息较高,违约金也高,若使其次序优先,会损害到其他抵押权人的利益,所以承包人放弃的部分应当以发包人未支付工程款并且不高于该抵押权人所拥有的债权为限度,且视为承包人与该债权人更换顺位,这样后于建设工程优先受偿的抵押权及其他债权的,无论怎么样,必须先实现建设工程优先受偿权,所以就未支付部分放弃建设工程优先受偿权,不损害各方利益,同时承包人替代了债权人的顺位,受偿次序在先设定抵押权之后而在普通债权之前,也未损害其他方利益。如承包人部分放弃建设工程优先受偿权之后仍有剩余工程款的,应当认为该部分仍旧可以按照法律规定的顺位主张优先受偿权。

(四)承包人放弃建设工程优先受偿权的限制

建设工程优先受偿权作为一种权利内容,可以根据权利人的意思自治放弃。但是建设工程优先受偿权本身具有特殊性。承包人对其承建的建设工程享有优先受偿权,目的在于解决拖欠工程款问题,对于保障承包人工程款债权的实现,解决拖欠工程款问题,保障劳务工人的报酬和社会秩序的稳定具有积极意义。所以建设工程优先有偿权和一般的私权利不同,其不仅保护承包人的个人利益,更需要保护广大建设工人的公共利益,所以法律对该权利的放弃必须设置一定的条件。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》(法释〔2020〕25号)第42条规定,发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权,损害建筑工人利益,发包人根据该约定主张承包人不享有建设工程价款优先受偿权的,人民法院不予支持。法律限制承包人放弃建设工程优先受偿权原因在于,《民事诉讼法》《劳动法》及《保障农民工工资支付条例》等相关法律规定,法律应当优先保护工人工资和其他劳动报酬。若允许施工企业随意放弃优先受偿权,则有可能承包人与发包人之间进行串通损害建筑工人的利益,就有悖于法律保护劳动者利益的宗旨。

(五)建议

建筑行业中,发包人占着绝对的市场优势,如果承包人收到发包人要求承包人放弃建设工程优先受偿权的,应当区别对待。

发包人资信良好,按照《建设工程施工合同》约定及时支付工程款,目前只是由于资金周转不畅出现资金短缺的,为了满足发包人的融资要求而放弃建设优先受偿权的,则承包人可以部分放弃优先受偿权,进一步可以约定附工程款支付条件的放弃,或者发包人与承包人以及债权人签订三方协议,约定发包人的融资款只能用于支付承包人的工程款,或者要求发包人及第三方提供担保,保证承包人工程款的实现。

发包人资信不良,完全依靠承包人垫资进行工程项目建设,或者未支付大部分工程款的,这个时候承包人如果放弃建设工程优先受偿权的,则其工程款债权的实现存在巨大的风险,建议不能放弃建设工程优先受偿权,只有这样才能保证承包人最起码的权利,无论发包人外面存在多少债权,包括抵押权等担保物权,也不会影响承包人工程款优先权的行使。

如果发包人采取威胁等手段胁迫承包人做出放弃的书面承诺,承包人应当做好证据的收集,包括招标文件、投标文件,开发商要求放弃的函件、施工单位不同意的书面答复,施工过程中产生的会议纪要等文件,在适当的时候或者发包人产生财务危机之时,向法院申请行使撤销权。

需要注意的是,从现有的材料不能表明法院都支持承包人建设工程优先受偿权的约定放弃,所以债权人,特别是银行,在发放贷款的时候需严格把控风险,避免不确定性带来损失。

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