【裁判要旨】
不动产物权变动，除法律另有规定外，以登记为生效要件。商品房网签登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，并不具有物权变动性质，不直接产生不动产物权设立或变动的效力。已办理网签备案的房屋买受人向法院提起的执行异议之诉，要求排除强制执行的，人民法院不予支持。
【案情简介】
德州中院（2013）德中商初字第43号民事判决认定，判决三沅公司应向天翔公司应返还货款647万元，赔偿损失1072918元。
德州中院在执行（2013）德中商初字第43号民事判决时，查封了刘希波、邓杰向三沅公司购买办理了商品房网签备案的房屋一套，该房屋刘希波、邓杰并未实际占有，也仅支付了一小部分房款。
刘希波、邓杰提出执行异议，德州中院于2016年3月4日作出（2015）德中法执异字第9号执行裁定书予以驳回。
2016年3月12日，刘希波、邓杰向德州中院提起诉讼，请求撤销（2015）德中法执异字第9号执行裁定书；确认被查封房屋归原告所有；判决不得对原告房屋予以执行。
【争议焦点】
商品房网签备案后，买受人能否排除他人对该房屋的强制执行。
【裁判结果】
德州中院一审判决支持了刘希波、邓杰的诉请。
天翔公司不服，上诉至山东高院。
山东高院二审判决驳回刘希波、邓杰的诉讼请求。
刘希波、邓杰不服，向最高法院申请再审。
最高法院裁定驳回再审申请。
【裁判理由】
山东高院及最高法院均认为，从《物权法》（已失效）的规定看，物权公示原则为法律规定的基本原则。对不动产而言，其设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。
结合本案相关事实，案涉房屋并未登记在刘希波、邓杰名下，刘希波、邓杰仅进行了商品房网签登记，但商品房网签登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，商品房网签登记并不具有物权变动性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，商品房网签登记并不直接产生不动产物权设立或变动的效力。
故本案中刘希波、邓杰对涉案房产只是享有债权请求权，而非物权请求权。故刘希波、邓杰并不享有足以排除强制执行的民事权益。
【法律依据】
《中华人民共和国民法典》（2021年）
第二百零九条（原《物权法》第九条） 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第二百一十六条（原《物权法》第十六条） 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
不动产登记簿由登记机构管理。
【律师小结】
仅办理网签备案的房屋买受人主张排除强制执行的，不符合物权变动的公示原则，没有法律依据。那么，未办理房屋登记的买受人在什么条件下可主张排除强制执行？
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，同时满足以下条件时，房屋买受人可排除金钱债权的申请执行人对房屋的强制执行：
1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
4、非因买受人自身原因未办理过户登记。同时，对于登记在开发商名下的商品房，房屋买受人在以下条件下，也可排除强制执行：
（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（2）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（3）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。