关键词： 民事 ；租赁合同 ；违法建筑 ；合同无效 ；房屋占有使用费
裁判要旨：
1. 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
2. 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费用的，人民法院一般应予支持。但是，因出租人原因导致对承租人经营造成一定影响的，可酌情减付房屋占有使用费用。
基本案情：
王某明向一审法院起诉请求：
1. 解除王某明与唐某豹于2013年8月21日签订的租赁合同，并自合同解除之日起唐某豹立即腾空位于南昌市XX路与XX路交界处的房屋；
2. 唐某豹、熊某琴向王某明支付拖欠租金304200元，利息及违约金共计44989元（欠付租金、利定、及违约金暂算至2015年5月29日，租金、利息及违约金按合同约定计算至被告腾退为止）共计349189元；
3. 本案诉讼费、律师费、公证费由唐某豹、熊某琴承担。
法院经审理查明：
2011年11月1日，城建公司将南昌市XX路与XX路路交界处的房屋（系某农民公寓还建房裙楼部分物业，建筑面积为2203.7m2）租赁给投资公司，用途为商业及办公场地使用，租赁期限为十年；将场地擅自转租给其他人，视为投资公司违约，城建公司有权单方面解除合同，且不承担违约责任，不退还押金，城建公司同意除外。合同签订当日，投资公司委托王某明将租赁来的该处房屋对外出租。委托书载明王某明有权和承租人签订 租赁合同，有权收取租金，租金收益全部归王某明所有。
2011年11月2日，投资公司出具证明将以上承租房产的租赁权转给王某明。
2013年8月21 日，唐某豹（乙方）与王某明（甲方）签订《租赁合同》，约定由甲方将位于南昌市XX路与XX路交界处房屋（即以上投资公司承租来的房屋）的二楼，建筑面积为1300m2租赁给乙方，房屋租赁期限为六年，自2013年8月30日至2019年8月29日止；房屋租金第一个年度（二年）自2013年8月30日至2015年8月29日止，每季度租金为70200元，年租金为280800元；房屋租金第二个年度（二年）递增10%，自2015年8月30日至2017年8月29日止，每季度租金为77220元，年租金为308880元；房屋租金第三个年度（二年）递增10%，自2017年8月30日至2019年8月29日止，每季度租金为 85020 元，年租金为340080元；乙方向甲方支付10万元押金，租赁期内，乙方无正当理由逾期支付租金的，每逾期一天，甲方有权按日租金双倍向乙方收取违约金，超出二十天未交租金，甲方有权解除合同，押金不退。
合同签订后，王某明按约向唐某豹交付了租赁物，唐某豹亦向王某明交纳了保证金10万元。唐某豹将其中600多平方米的房屋装修成网吧经营，后将其余600多平方米的房屋分别装修成火锅店和麻将馆经营。唐某豹向王某明交纳了2个季度租金后，一直未向王某明交纳租金。
2016年5月31日，青云谱区人民法院对本案采取强制执行措施，查封了网吧、火锅店和麻将馆，唐某豹、熊某琴（系唐某豹之妻）停止了经营。再审中，熊某琴提交了南昌市青云谱区城乡建设局出具的证明材料，主要内容是涉案房屋未在该局办理建设工程规划许可证，还提交了青云谱区文化局出具的证明材料，主要内容是因海都网吧（即唐某豹、熊某琴在涉案房屋经营的网吧）未取得消防部门出具的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，所以未办理《网络经营许可证》。
裁判结果：
南昌市青云谱区人民法院于2015年9月21日作出（2015）青民三初字第93号民事判决：一、解除原告王某明与被告唐某豹于2013年8月21日签订的《租赁合同》；
二、被告唐某豹自本判决生效之日起三个月内将位于南昌市XX路与XX路交界处房屋（象湖农民公寓还建房裙楼部分物业的二楼，建筑面积为1300m2）腾退给原告王某明；
三、被告唐某豹、熊某琴自本判决生效之日起七日内支付原告王某明租金及违约金共计人民币349189元（2015年5月30日以后的租金及违约金计算至被告唐某豹腾退时为止）；
四、被告唐某豹交纳给原告王某明的押金人民币100000元归原告王某明所有，不予退回；
五、驳回原告王某明的其他诉讼请求。
熊某琴不服提出上诉。
江西省南昌市中级人民法院于2016年3月23日作出（2015）洪民三终字第 266 号民事判决：
一、维持一审判决第一、二、五项，撤销第四项，变更第三项为“唐某豹、熊某琴自本判决生效之日起七日内支付王某明至2015年8月29日的租金及违约金共计人民币319389元；
二、唐某豹、熊某琴自本判决生效之日起七日内支付王某明自2015年8月30日至实际腾房时止租金（按每月25740元计算）”。
熊某琴不服申请再审。
江西省高级人民法院于2016年12月20日作出（2016）赣民再101号民事判决：
一、撤销一、二审判决，改判唐某豹自本判决生效之日起三个月内将位于南昌市XX路与XX路交界处房屋（某农民公寓还建房裙楼部分物业的二楼，建筑面积为1300m2）腾退给王某明；
二、唐某豹自本判决生效之日起十日内向王某明支付房屋占有使用费359600元，熊某琴承担连带清偿责任。
争议焦点：
1. 本案房屋租赁合同是否有效；
2. 唐某豹、熊某琴能否免除租金，并要求王某明、城建公司赔偿损失。
裁判理由：
1. 关于本案房屋租赁合同是否有效。
王某明、城建公司虽提交了南昌市政府办公厅会议纪要、青云谱区人民政府会议纪要、青云谱区发展和改革委员会相关文件，但未能提交涉案房屋的建设规划许可证或经主管部门批准建设的文件。
再审中，熊某琴提交的南昌市青云谱区城乡建设局出具的证明材料，证明涉案房屋未在该局办理建设工程规划许可证。该院在再审审查期间，向青云谱区发展和改革委员会、江西省住房和城乡建设厅调查了解到，涉案出租房屋所属建设项目未向有关主管部门报批可行性研究报告，即未经主管部门批准建设。
综上，可以认定本案涉案房屋未办理建设工程规划许可证或经主管部门批准建设。根据《城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条规定，唐某豹与王某明签订的房屋租赁合同无效。
2. 关于唐某豹、熊某琴能否免除租金，并要求王某明、城建公司赔偿损失。
根据《城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费用的，人民法院一般应予支持。”因此，对唐某豹、熊某琴要求免除租金的请求，不予支持。但是，因唐某豹、熊某琴经营的海都网吧未能办理《网络经营许可证》，对其经营造成了一定的影响，可酌情减付房屋占有使用费用。唐某豹、熊某琴经营租赁房屋至2016年5月31日，依据双方约定，自2013年8月30日起至2016年5月31日止，唐某豹应向王某明交纳房屋租金793260元，该院酌情确定唐某豹向王某明支付房屋占有使用费60万元，扣除已支付的140400元，还应支付459600元。因本案房屋租赁合同无效，根据原《合同法》相关规定，唐某豹应将房屋腾退给王某明，王某明收取唐某豹的10万元保证金应予退还，对王某明提出唐某豹应按合同约定向其支付违约金的请求不予支持。上述费用相抵后，唐某豹还应向王某明支付房屋占有使用费359600元，熊某琴承担连带清偿责任。对于唐某豹、熊某琴提出王某明、城建公司应赔偿其装修损失300万元的请求，因唐某豹、熊某琴未提供证据证明且在本案中未提出反诉，不予审理。
法律依据：
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（本案适用的是2009年9月1日施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条）
第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（本案适用的是2009年9月1日施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第4条）
第五条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
(一)已经合法占有租赁房屋的;
(二)已经办理登记备案手续的;
(三)合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照民法典的有关规定处理。