让与担保的行为性质与权利行使认定规则-韩某某诉黄某某确认合同无效纠纷案【(2020)沪01民终3375号】
一、裁判要旨
让与担保行为效力不受表面交易行为无效的影响，但亦不能产生财产事前归属的法律效果。房屋让与担保的债权人即使取得了物权登记，也不享有真正所有权，不得在债务到期前妨碍真正所有权人的正常使用，亦不能对外随意处分房屋所有权。
债务到期未能清偿，债权人可以在担保人同意的情况下以合理价格出售房屋，但其通过出售款优先受偿的前提是履行对担保人的清算义务，且担保债权范围应以担保合意中的债权本息为限。债权人未与担保人进行清算，担保人主张债权人返还超出担保债权范围的剩余出售款项，人民法院应予支持。
二、基本案情
上诉人(原审原告)：韩某某。
被上诉人(原审被告)：黄某某。
原告韩某某诉称：其与被告黄某某签订《上海市房地产买卖合同》，但不存在真实交易，也未支付房款。双方另签订《承诺书》，约定黄某某借给韩某某404200元，用于徐某某还债，连本带利全部还清后，黄某某将房屋过户给韩某某。后黄某某将房屋出售给案外人获得房款122万元，将20万元转账给原告。双方不存在真实的房屋买卖，黄某某应当将房屋出售款返还给原告，至少应当将超出债务本息的剩余款项予以返还，故请求法院：（1）确认原告、被告签订的《上海市房地产买卖合同》无效；（2）判令被告赔偿原告损失102万元。
被告黄某某辩称：韩某某把房子卖给被告，被告帮其次子清偿40万左右债务，后双方完成过户。《承诺书》的内容确实包括韩某某借其404200元用于还债，利息按照同期银行利率计算，如果徐某某、韩某某后续归还了404200元及利息，系争房屋归还给韩某某，回复过户到韩某某名下。但韩某某是将房屋出售给被告，并非抵押。请求法院驳回原告韩某某的诉讼请求。
法院经审理查明：韩某某系闵行区兰坪路131弄××号×××室房屋（以下简称涉案房屋）原产权人。2015年7月21日，韩某某（甲方）与黄某某（乙方）签订网签版《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，转让价60万元，在2015年10月20日之前完成过户。双方未约定付款时间，也未约定交房时间。上述合同签订后，黄某某并未支付韩某某60万元房价款，后黄某某办理了房屋产权登记。韩某某与其次子徐某某仍居住在涉案房屋内。
2015年7月23日、7月25日、8月20日，韩某某次子徐某某分别向案外人王某和常某某还款2万元、1万元、1万元。
2015年8月19日，徐某某还信用卡24500元。同日，徐某某的银行账户存入25000元，后徐某某又取出17000元。
2019年4月17日，黄某某与郭某某签订《上海市房地产买卖合同》，约定将涉案房屋以122万元的价格出售，约定在2019年6月20日前，申请办理过户。
2019年5月30日，涉案房屋登记在郭某某名下。
2019年6月10日，黄某某银行转账给韩某某20万元。
2019年6月17日，韩某某到公安机关报案并陈述：“我有两个儿子，平时和小儿子住在一起。2015年的时候，因为要帮我小儿子还债，所以我把涉案房屋过户给黄某某，过户后，他帮小儿子还债40万，另外给了小儿子一辆轿车（没过户），今年黄某某把那套房子卖了122万元，卖完房子，黄某某又给了我20万元。2015年至2019年1月，我把房子过户给黄某某后，还是一直住在那边，直至今年一月卖掉，房钱也没付。除了40万元，其他的我不清楚。黄某某当时为了帮我小儿子还债，当时也写了一张纸条，如果我儿子能把40万本息还清，就把房子还给我们，今年一月卖房子也是因为我小儿子要求他卖，黄某某才卖，不然的话我也可以一直住在那边。”
韩某某自1982年起至2019年3月期间均居住在涉案房屋内。
三、裁判结果
一审法院判决如下：驳回原告的全部诉讼请求。
二审法院判决如下：一、撤销一审民事判决；二、确认韩某某与黄某某于2015年7月21日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；三、黄某某于本判决生效之日起15日内返还韩某某人民币539334元；四、驳回韩某某的其余诉讼请求。
四、争议焦点
（一）关于双方就系争房屋达成的合同关系的法律性质如何认定问题。
（二）关于系争房屋出售的款项应当如何结算问题。
五、裁判理由
（一）关于双方就系争房屋达成的合同关系的法律性质如何认定问题。
二审法院认为，《上海市房地产买卖合同》没有约定交房与付款时间，而且系争房屋产权虽然形式上过户到了黄某某名下，但韩某某仍继续居住，黄某某未实际支付房款。双方一致确认，2015年8月17日，双方签订了一份《承诺书》，韩某某向黄某某借款404200元用于替徐某某还债，按银行利率计息，如果韩某某后续能够归还该笔借款本金及相应利息，则黄某某应当将系争房屋归还过户给上诉人。由此可见，双方并非真正的房屋产权交易行为，而是让与担保行为。由于双方在签约时并不存在真实的房屋买卖合同意思表示，《上海市房地产买卖合同》应属无效。双方已经完成了系争房屋的形式过户，也并不存在违反法律禁止性规定的“流押”条款，韩某某亦表示认可双方达成的让与担保合意效力，故双方隐藏的让与担保行为应属有效。
（二）关于系争房屋出售的款项应当如何结算问题。
二审法院认为，根据韩某某在公安机关的陈述，其确认黄某某已经实际履行了《承诺书》约定的款项交付义务，其与黄某某之间就404200元的借款合同关系已经生效。韩某某对于系争房屋在2019年对外出售的情况是知晓的，对于售房价格也是认可的。黄某某可以根据《承诺书》的约定，就122万元的售房款项主张对其担保债权进行优先受偿，但对于超出债务本息范围的剩余款项，黄某某亦应予返还。双方并未就售房款项与担保债权的结算达成一致，现在应当根据《承诺书》约定进行结算。双方虽未明确约定还款期限，但已经达成了支付利息的合意，仅是利率标准约定不明确。鉴于系争房屋在2019年5月30日过户至案外人名下，黄某某已经可以实际通过售房款项受偿，故认定韩某某应当支付自2015年8月17日至2019年5月30日止的利息，并参考2015年至2019年间的同期银行贷款基准利率，酌情认定按照年利率5%的标准支付利息。黄某某可以在122万元售房款中扣除404200本金、76466元利息及已经支付的20万元。因此，黄某某应当向韩某某返还539334元。
六、相关法律规定
（一）《中华人民共和国民法典》
第一百四十六条 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
（二）最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释（法释〔2020〕28号）
第六十八条 债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，债权人有权对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款偿还债务的，人民法院应当认定该约定有效。当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求参照民法典关于担保物权的有关规定就该财产优先受偿的，人民法院应予支持。
债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该约定无效，但是不影响当事人有关提供担保的意思表示的效力。当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求对该财产享有所有权的，人民法院不予支持；债权人请求参照民法典关于担保物权的规定对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿的，人民法院应予支持；债务人履行债务后请求返还财产，或者请求对财产折价或者以拍卖、变卖所得的价款清偿债务的，人民法院应予支持。
债务人与债权人约定将财产转移至债权人名下，在一定期间后再由债务人或者其指定的第三人以交易本金加上溢价款回购，债务人到期不履行回购义务，财产归债权人所有的，人民法院应当参照第二款规定处理。回购对象自始不存在的，人民法院应当依照民法典第一百四十六条第二款的规定，按照其实际构成的法律关系处理。
七、深圳担保律师建议
让与担保是指债务人或者第三人为担保债务的履行，将标的物转移给债权人，债务清偿后，标的物应返还给债务人或第三人，债务不履行时，债权人可就标的物受偿的一种担保形式。房屋的价值稳定，有登记公示作为安全保障，是最常见的担保物，由此衍生出的让与担保形态也是司法实践的重点领域。与典型担保物权相比，让与担保具有便捷、充分保障债权人利益等优势，但也存在侵害第三人利益和突破禁止流押规定的风险可能。因此，司法审判应当在促进非典型担保正常融资功能与防止真实财产权被侵害之间把握价值平衡。
让与担保不存在法定的构成要件，但应当以当事人的真实意思作为基础，只有准确识别其行为性质，才能正确认定行为后果。
（一）让与担保行为的主要特征：
1.债权人与债务人的主债务履行期尚未届满。担保合同是主债务的从合同，只有分离出独立的主债务合意，且债务未届满，才有可能同时存在担保行为。
2.债务人或第三人约定以虚假交易行为将财产在形式上转让给债权人。双方的财产转让合同仅仅一种表面行为，缺乏真实意思，后续既可能已经完成了财产变动的形式要件，也可能没有办理形式手续。
3.真实合意包括如果债务人到期清偿主债务，债权人应当返还财产的内容。任何担保权利都会因主债务清偿而消灭，此项内容是让与担保合意的核心，这也是认定表面行为虚假性与非独立性的重要依据。
现实交易并没有统一步骤，当事人的陈述也可能前后矛盾。因此，司法实践对行为性质的识别应当是基于证据事实进行意思表示的整体解释，上述特征既可能在多份合同的关联中综合呈现，也可能需要通过当事人的履行行为进行规范审查。
值得注意的是，让与担保与以物抵债在实践中容易混淆，二者重要的差别就在于表面交易行为时间与主债务履行期的关系。所谓担保，必定是在主债务尚未届满时成立的，是为债权人未来利益的不确定性提供预期保障。而如果履行期已经届满，债务人未能清偿的事实已经确定，就没有必要再设定担保，而是应当确定清偿方案。债务履行期届满是认定真正以物抵债协议的核心要件，而届满前的以物抵债协议只能认定为让与担保行为，不能根据表面行为支持财产交付诉请。本案中，《承诺书》虽然并未约定具体还款日期，但也很明显是给予了借款人一定履行期限，双方签订《房屋买卖合同》时，《承诺书》也尚未签署，借款债务履行期当然没有届满，并不存在以房抵债合意。
（二）让与担保行为效力认定的双重维度
在让与担保行为有效的前提下，还应当对其法律效果予以具体明确。按照传统的物权法定原则，当事人不能通过合同自由创设法律不承认的物权类型，也不能改变法定物权的内容。但是，物权法定原则对于私法自治的限制，可经由债权契约自由而获得缓和或补充。有代表性的理论观点认为，习惯法形成的物权如果类型固定、明确合理、不违反物权法定主义存在的旨趣，且有公示之可能，社会上确有其实益及需要，并且通过上述物权法定缓和的运用，又超过了解释的界限，有于习惯法的物权加以承认的余地。如果将让与担保的法律效果限定在合理范围内，既满足了市场需求，又不损害交易安全，则能够在现有物权秩序中取得合理的类推适用空间。
具体而言，以房屋让与担保为例，由于作为登记变动原因的表面行为无效，即使债权人在债务届满前获得了所有权登记，也不能获得所有权，而仅仅是形式上的登记人，物权仍属于担保人。
让与担保不能发生事先确认所有权归属的效果。根据约定内容，让与担保可分为清算型和归属型，前者指债务人不履行到期债务时，债权人可就担保物拍卖、变卖后的价值优先受偿，此类约定符合物权法的基本价值，为确定有效；后者指债务人不履行到期债务时，担保物直接归债权人所有。由于流质（或流押）是物权法所明确禁止的行为，容易产生不平等的暴利行为，此类约定应认定为无效。同时，基于法律行为的效力转换理论，法律行为无效时，不发生当事人所欲实现的法律效果，为贯彻私法自治原则，应在一定条件下使该法律行为得转换为其他行为，使之生效。
完成了登记公示的让与担保才能类推认定优先受偿权。清算型让与担保虽然有效，但不必然产生物权效力。物权效力具有对抗性，对于第三人的交易安全有直接影响。完成了形式上的物权变动公示程序，便足以保障第三人的信赖利益，为优先权的对抗性奠定了正当性。
本案中，系争《房屋买卖合同》因意思表示虚假而被二审法院认定为无效，但隐藏的让与担保行为有效，双方并没有明确约定归属型让与担保，对其担保属性应当认定为清算型，黄某已经取得了房屋所有权登记，可以就系争房屋享有优先受偿权。
（三）让与担保权利行使的正当程序规则
让与担保权人不是真正的所有权人，让与担保权利的行使应当遵循正当程序规则。实践中，可参照适用与其最相似的担保物权规定，动产、不动产以及股权让与担保分别参照适用动产质押、不动产抵押以及股权质押的规定。尤其是已经取得房屋产权登记的担保权人，在债务到期前，不得利用其名义所有权人的地位损害真实所有权人的合法利益，在最终实现优先受偿权时，也应当履行清算义务，尊重担保人对剩余财产的取回权。
1.对所有权人的使用保障义务
让与担保实践中，有的动产担保物可能实际转移占有，这就类似于动产质权，债权人在保管担保物时应尽到善良管理人的义务。[13]但一般而言，房屋让与担保类似于不动产抵押，其功能实现并不需要转移占有，担保人作为真实的所有权人依然可以在债务到期前，正常行使对担保物的占有、使用、收益权，债权人不得以名义所有权人的身份妨害担保人的上述权利。本案中，从系争房屋过户到黄某名下，到最终出售给第三人的三年多期间，韩某依然正常使用系争房屋，这就说明黄某没有在债务到期前干涉真正所有权人的使用。
2.对担保物的对外处分限制义务
与典型担保物权不同，从形式上来看，担保物的所有权已经转移登记至债权人名下，债权人拥有所有权的权利外观，对外任意处分担保物的风险较大。
债务履行期届满前，担保物的真正所有权人仍为担保人，债权人的权利行使只能限于维持担保物的正常价值与权属安全，而不能擅自处分担保物，提前受偿。未经真正所有权人同意而擅自处分担保物，属于无权处分，符合物权法善意取得条件的第三人可以取得所有权，但债权人的行为造成担保人损失的，也应当承担赔偿责任。
债务履行期届满后，债务人不能清偿债务，让与担保就进入到了最终实现的阶段，但债权人依然不能任意处分担保物。因为，让与担保权的实现程序也应当参照担保物权规则，以合理的程序、公开的价格进行折价、变卖或者拍卖，防止单方低价处分损害担保人的利益。本案中，根据韩某在公安机关的陈述，由于其没有偿还约定的借款本息，系争房屋最终在2019年对外出售，其对于出售的原因、过程是清楚的，其配合第三人完成了房屋交接，也没有对出售价格提出异议。
因此，双方实际上属于在债务到期后合意变卖了系争房屋，这一过程本身没有违背让与担保权利实现的正当程序。
3.优先受偿权实现的清算义务规则
优先受偿权应以履行清算义务为前提：让与担保可以充分保障债权人的担保权益，所有权形式转移保证了担保权人的优先受偿，担保权人获得所有权的外观，第三人阻碍债权实现的风险相对较小。但是，债权人享有优先受偿权必须以履行清算义务为前提。同样，在让与担保权利实现的过程中，债权人并不当然取得标的物的所有权，实现其权利时仍然负有清算义务，债权人可以请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还债权，就标的物价值超过担保债务的部分，债权人应当返还担保人。
本案中，双方并非以折价抵债的方式实现担保权利，韩某同意在2019年出售房屋，但担保人同意变卖的意思表示，并不意味着双方就债权债务的清算达成了一致。根据韩某在公安机关的陈述，其认为黄某支付给她的购房款过少，可见双方清算范围存有争议。而黄某在房屋出售后主动支付给韩某20万元，实际上也是部分履行了清算义务，但清算义务是否履行完毕，应当由债权人举证证明其已经全额返还了超出担保债权范围的款项。
清算债权范围应以隐藏担保约定为限：让与担保无法进行担保范围的公示登记，故清算债权范围应当以当事人达成让与担保合意时真实意思为限。
本案中，系争房屋变卖所得价款为122万元，双方确认《承诺书》中载明，黄某拿出404,200元借给韩某用于替其子徐某偿还债，并以银行利率计算利息。韩某确认黄某实际交付了404,200元的本金，故双方就404,200元的借款关系已经生效。因此，清算债权的本金是明确的，即为404,200元。关于利息部分，虽然双方没有约定具体的利率标准，但应当支付利息的合意是明确的，鉴于系争房屋在2019年5月30日过户至案外人名下，黄某已经可以实际通过售房款项受偿，故二审法院认定韩某应当支付自2015年8月17日至2019年5月30日止的利息，并参考同期银行贷款基准利率，酌情认定按照年利率5%的标准支付利息。由此计算，清算债权总额为404,200本金与76,466元利息，以122万元售房款扣除上述金额及黄某已经支付的20万元，黄某尚未完全履行清算义务，其应当向韩某返还剩余的539,334元。
需要说明的是，黄某主张其替韩某之子徐某偿还的债务超出了404,200元，但本案的主债务关系人是韩某与黄某，黄某即使对徐某享有超出404,200元的债权金额，也不能将该部分超出金额认定为韩某对黄某的借款，更不能纳入本案的清算债权范围。